小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因如下：
缺乏國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證：
小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過國家土地管理部門的批準(zhǔn)，因此無法取得國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證。購房合同在國土房管局也不會給予備案。
不能辦理合法手續(xù)：
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，因此無法辦理房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
法律地位不明確：
小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、 *** 和消滅，必須依法登記，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。
不能合法 *** 過戶：
小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人 *** 或出售，只能在村集體成員內(nèi)部 *** 或置換。購買后也不能合法 *** 過戶，這影響了房屋的保值和升值。
政策風(fēng)險：
購買小產(chǎn)權(quán)房存在政策風(fēng)險，如相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項目，可能導(dǎo)致項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。此外，如果遇到國家征地，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人無法得到拆遷補(bǔ)償。
監(jiān)管缺位：
小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房不合法的原因主要在于其缺乏必要的法律手續(xù)和政策支持，不能進(jìn)行合法登記和 *** ，存在諸多風(fēng)險和不確定性。因此，建議購房者應(yīng)避免購買小產(chǎn)權(quán)房，以保障自身合法權(quán)益。
